Fairer Preis oder Falle?

Eigenkapitalrendite berechnen — die Zahl, die wirklich zählt

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Der Kaufpreisfaktor sagt dir, ob du weiterschauen sollst. Die Bruttomietrendite auch. Aber keine der beiden sagt dir, was dein eigenes Geld tatsächlich verdient. Genau das macht die Eigenkapitalrendite — und deshalb ist sie die Kennzahl, an der eine Kaufentscheidung hängt.

Was die Eigenkapitalrendite misst

Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor rechnen mit dem vollen Kaufpreis — so, als würdest du die Wohnung komplett aus eigener Tasche bezahlen. Machst du aber selten. Du bringst Eigenkapital mit und finanzierst den Rest über die Bank.

Die Eigenkapitalrendite dreht die Perspektive: Sie fragt nicht, was die Immobilie abwirft, sondern was dein eingesetztes Geld abwirft. Nur das zählt für dich als Anleger.

Die Formel

Klingt komplizierter als es ist. Drei Zutaten: was nach Kosten von der Miete übrig bleibt, was die Bank an Zinsen nimmt, und wie viel eigenes Geld du reingesteckt hast.

Was zum Eigenkapital gehört

Ein Fehler, den viele machen: Sie rechnen nur die Anzahlung auf den Kaufpreis. Dein Eigenkapital ist aber mehr — es umfasst auch die Kaufnebenkosten, die keine Bank finanziert.

Die 48.000 € sind das Geld, das dein Konto verlässt: 30.000 € Anzahlung plus 18.000 € Nebenkosten. Auf diese Summe rechnest du die Rendite — nicht auf den Kaufpreis.

Rechenbeispiel

Darlehen 150.000 € zu angenommen 3,5% Zins → 5.250 € Zinsen im ersten Jahr.

Und da wird es unbequem. Die Bruttomietrendite lag bei 4,0%. Nach Finanzierung bleiben 1,6%. Dasselbe Objekt, dieselbe Miete — aber die Zahl, die zählt, sieht plötzlich viel nüchterner aus.

Die Zinssätze und Kosten oben sind Annahmen zur Veranschaulichung. Setz deine echten Zahlen ein — dein Finanzierungsangebot, dein Hausgeld, deine Rücklage. Die Logik bleibt dieselbe.

Der Hebel — und warum er in beide Richtungen wirkt

Fremdkapital kann deine Eigenkapitalrendite über die Bruttomietrendite heben. Das ist der Hebeleffekt: Solange die Immobilie mehr abwirft als die Bank an Zinsen nimmt, arbeitet das geliehene Geld für dich.

Der Haken: Der Hebel wirkt auch nach unten. In unserem Beispiel wirft die Gesamtinvestition netto rund 3,0% ab (6.000 € auf 198.000 €). Der Kredit kostet 3,5%. Der Zins liegt also über der Rendite des Objekts — und drückt deine Eigenkapitalrendite unter das, was du ohne Kredit hättest. Teures Geld auf ein knapp kalkuliertes Objekt macht die Sache schlechter, nicht besser.

Eigenkapitalrendite ist nicht Cashflow

Ein Punkt, an dem sich viele verrechnen. Zur monatlichen Belastung gehört auch die Tilgung — das Geld, mit dem du den Kredit zurückzahlst.

Bei 2% Anfangstilgung sind das 3.000 € im Jahr. Dein Cashflow sieht dann so aus:

Negativer Cashflow — aber kein Verlust in dieser Höhe. Denn die 3.000 € Tilgung sind kein weggeworfenes Geld, sondern Vermögensaufbau: Sie senken deine Schulden und erhöhen deinen Anteil an der Immobilie. Ein monatliches Minus im Cashflow ist eine Frage der Liquidität, keine negative Rendite.

Verwechsle die beiden nicht — sonst redest du dir ein gutes Objekt schlecht oder ein schlechtes gut.

Was auch die Eigenkapitalrendite nicht abbildet

Sie ist die ehrlichste der drei Einstiegszahlen — aber auch sie hat blinde Flecken:

Wie stark die Finanzierung dein Ergebnis bestimmt, unterschätzen die meisten. Wer die Konditionen — Zins, Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgung — sauber verhandeln will, findet in „Immobilienfinanzierung“ der Stiftung Warentest einen nüchternen Leitfaden ohne Verkaufsinteresse.