Kaufpreisfaktor berechnen — und richtig einordnen

Du hast eine Wohnung als Kapitalanlage im Blick und fragst dich, ob der Preis fair ist. Bevor du irgendetwas anderes prüfst, rechne den Kaufpreisfaktor. Dauert 10 Sekunden, braucht zwei Zahlen und sagt dir sofort, ob sich ein genauerer Blick lohnt.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor — auch Vervielfältiger genannt — zeigt dir, wie viele Jahreskaltmieten du für das Objekt bezahlst. Er beantwortet eine einfache Frage: Wie lange dauert es, bis du den Kaufpreis allein durch Mieteinnahmen wieder drin hast?

Je niedriger der Faktor, desto schneller die Amortisation, desto attraktiver das Objekt — zumindest auf den ersten Blick.

Die Formel

Mehr brauchst du nicht. Keine Nebenkosten, keine Finanzierung, keine Steuer — die kommen später. Der Kaufpreisfaktor ist der erste Filter.

Rechenbeispiel

Faktor 25 bedeutet: Bei gleichbleibender Miete dauert es 25 Jahre, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis gedeckt haben — ohne Zinsen, Nebenkosten oder Instandhaltung.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Die Antwort hängt von der Lage ab. Ein Faktor von 25 in München ist etwas anderes als ein Faktor von 25 in Sachsen-Anhalt. Trotzdem gibt es eine grobe Orientierung:

Was der Kaufpreisfaktor nicht sagt

Der Kaufpreisfaktor ist ein Schnelltest, keine vollständige Diagnose. Er ignoriert:

Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — je nach Bundesland kommen 9–12% auf den Kaufpreis oben drauf. Dein tatsächlicher Kapitaleinsatz ist höher als der Kaufpreis.

Finanzierungskosten. Zinsen und Tilgung beeinflussen deinen monatlichen Cashflow massiv. Ein Objekt mit Faktor 22 kann im Minus laufen, wenn der Zinssatz nicht passt.

Bewirtschaftungskosten. Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Mietausfallrisiko — alles Kosten, die deine echte Rendite drücken.

Sonderumlagen. Reicht die Rücklage nicht aus, kommt die Sonderumlage obendrauf — das unterschätzte Risiko, das im Exposé nicht steht.

Steuer. Die Abschreibung (AfA) kann dein Ergebnis nach Steuern deutlich verbessern. Das sieht der Kaufpreisfaktor nicht.

Deshalb gilt: Der Kaufpreisfaktor sagt dir, ob du weiterschauen sollst. Nicht ob du kaufen sollst.

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite — dasselbe in Grün

Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors. Beide sagen dasselbe, nur in unterschiedlicher Sprache:

Faktor 25 entspricht 4,0% Bruttomietrendite. Faktor 20 entspricht 5,0%. Wer mit Faktoren denkt, rechnet schneller im Kopf. Wer Renditen vergleichen will, nimmt die Prozentzahl.

Und dann? Die Eigenkapitalrendite.

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind Einstiegskennzahlen. Die Zahl die wirklich zählt, ist die Eigenkapitalrendite — also was dein eingesetztes Geld tatsächlich erwirtschaftet. Die rechnet Finanzierung, Nebenkosten, Bewirtschaftung und Steuer mit ein.

Wer die nüchterne Kalkulationslogik dahinter vertiefen will, findet sie bei Reinhold Pachowsky in Buchform — rechnen statt hoffen, ohne Renditeversprechen.

Von Hand wird das schnell unübersichtlich. Deshalb habe ich einen Rechner gebaut, der alle drei Kennzahlen in einem Durchgang berechnet — vom Schnellcheck bis zur vollständigen Analyse mit Stellschrauben.